Wohn-GEAs

Gemeinschaftliche Erzeugungsanlagen in Mehrparteienhäusern

Gemeinschaftliche Erzeugungsanlagen in Mehrparteienhäusern (Wohn-GEAs)

Unter einer Gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage (GEA) versteht man Photovoltaikanlagen, die im mehrgeschoßigen und verdichteten Wohnbau auf dem Hausdach installiert werden und vor Ort unabhängig von steigenden Energiepreisen die Bewohner:innen mit Solarstrom versorgen. Es gibt zahlreiche bestehende Dachflächen im Bundesland Salzburg, die hierfür genutzt werden können. Damit kann so lange als möglich verhindert werden, wertvolle Grünflächen mit PV-Anlagen zu verbauen.

Im Detail funktioniert eine Wohn-GEA so: Das Dach der Liegenschaft wird von der Eigentümer:innen-Gemeinschaft (= Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen oder auch Einzeleigentümer:innen) an die gemeinnützige Gemeinschaftsenergieanlagen GmbH (gGEAn GmbH – FN 578110m) der Ökostrombörse Salzburg vermietet, ein entsprechender Mietzins wird vereinbart. Im Gegenzug erhält die Betreiberin die Berechtigung eine PV-Anlage am Dach der Liegenschaft zu errichten. Im Falle der Sanierungsbedürftigkeit des Dachs besteht die Möglichkeit, dass der Betreiberin diese Sanierung auf Kosten tätigt. Ein solcher Sanierungsaufwand ist entsprechend im Mietentgelt zu berücksichtigen. Die Betreiberin betreibt und wartet die Anlage und hält sie auf eigene Kosten instand. Sie speist den produzierten Strom direkt in das hauseigene Leitungsnetz, aus dem die Bewohner:innen diesen Eigenstrom beziehen können. Die Abrechnung des konsumierten Eigenstroms erfolgt über die Smart Meter der Zählpunkte der Teilnehmer:innen. Die Verteilung des Eigenstroms erfolgt immer zu gleichen Teilen an die Teilnehmer:innen und kann nicht beeinflusst werden.

Fragen und Antworten

1. Was ist die gesetzliche Grundlage für GEAs im mehrgeschoßigen Wohnbau?

Seit 2017 ist es möglich, dass der Ökostrom von gemeinsam genutzten PV-Anlagen auf Gebäuden von den Strombeziehern, welche an derselben Hauptleitung an das Stromnetz angeschlossen sind, gemeinsam genutzt werden kann (gem. § 16a ElWOG 2017). Abhängig von der Größe der Anlage, dem Stromverbrauch im Gebäude sowie einem eventuell eingesetzten Stromspeicher kann damit eine Eigenversorgung der Teilnehmer:innen zwischen 30 und 80 % erreicht werden. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetz 2022 wurde zudem die Beschlussfassung von Eigentümergemeinschaften über solche Projekte erleichtert.

2. Was ist das Konzept Wohn-GEA von Ökostrombörse Salzburg?

Das Dach der Liegenschaft wird vom Eigentümer/von der Eigentümergemeinschaft (= Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) an die gemeinnützige Gemeinschaftsenergieanlagen GmbH (= Betreiberin) vermietet. Ein entsprechender Mietzins ist von der Betreiberin zu entrichten.

Im Gegenzug erhält die Betreiberin die Berechtigung, eine PV-Anlage auf dem Dach der Liegenschaft auf eigene Kosten zu errichten.

  • Im Falle der Sanierungsbedürftigkeit des Dachs besteht die Möglichkeit, dass die Betreiberin diese Sanierung auf eigene Kosten tätigt. Ein solcher Sanierungsaufwand ist entsprechend im Mietentgelt zu berücksichtigen.

Die Betreiberin betreibt und wartet die Anlage und hält sie auf eigene Kosten instand. Sie speist den produzierten Strom direkt in das hauseigene Leitungsnetz.

  • Die Abrechnung des konsumierten Eigenstroms erfolgt über die Smart Meter der Zählpunkte der Teilnehmer:innen.
  • Die Verteilung des Eigenstroms erfolgt immer zu gleichen Teilen an die Teilnehmer:innen und kann nicht beeinflusst werden.
3. Steigende Energiepreise auch bei der Wohn-GEA?

Für den von der PV an die einzelnen Zählpunkte gelieferten Strom ist ein entsprechendes Entgelt zu entrichten. Dieses setzt sich aus dem Bereitstellungentgelt und dem Servicetarif zusammen.

  • Das Bereitstellungsentgelt bleibt für die gesamte Laufzeit der Wohn-GEA konstant, deckt die Kosten für die Investition ab und ist somit von steigenden Energiepreisen entkoppelt.
  • Der Servicetarif beinhaltet Wartungs-, Reparaturrücklage- und Abrechnungskoste und ist mit dem Verbraucherpreisindex wertgesichert.

Berechtigte können sich an den Errichtungskosten der Anlage beteiligen (Anteil an den Errichtungskosten – Bezugsrecht) und entrichten dann während der Vertragslaufzeit nur den niedrigen Servicetarif.

4. Auf welche Laufzeit ist eine Wohn-GEA angelegt?

Zur Errichtung der Wohn-GEA wird zwischen der Betreiberin und der Eigentümergemeinschaft ein Mietvertrag über die Dachfläche, sowie zwischen der Betreiberin und den einzelnen Zählpunktinhabern ein Betriebs- und Errichtungsvertrag abgeschlossen.

Um die Investition in die Wohn-GEA abzusichern, verzichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Dauer von 30 Jahren auf ihr Kündigungsrecht. Dasselbe gilt für das Kündigungsrecht der einzelnen Zählpunktinhaber in Bezug auf den Betriebs- und Errichtungsvertrag.

  • Eine einvernehmliche Auflösung des Betriebs- und Errichtungsvertrag zwischen der Betreiberin und den einzelnen Zählpunktinhabern ist jederzeit möglich.
  • Auch kann der Vertrag unter gewissen schwerwiegenden Umständen bereits vor Ablauf der 30jährigen Frist aufgelöst werden. Solche Umstände wären u.A. eine Enteignung der Berechtigten oder der Entzug der für die Anlage erforderlichen Bewilligung.
5. Kann eine Wohn-GEA von Eigentümern oder Bezugsberechtigten auch erworben werden?

Kommt es zur Auflösung dieser Verträge, besteht die Möglichkeit, dass die Eigentümergemeinschaft die PV-Anlage erwirbt. Schlägt sie den Erwerb aus, so kann die Anlage auch von den berechtigten Strombeziehern (z.B. Mieter als Zählpunktinhaber) gegen eine Ablöse (= Wert der Anlage) erworben werden. Wird die Wohn-GEA nicht von Eigentümern oder Berechtigten übernommen, muss die Betreiberin die Anlage nach 30 Jahren restlos auf eigene Kosten entfernen.

6. Wer haftet für die Wohn-GEA?

Die Betreiberin ist verantwortlich für die Anlage, sie haftet für alle von der Anlage ausgehenden Gefahren. Dies umfasst jegliche Schäden, welche durch den Betrieb, die Wartung und die Instandhaltung der Anlage entstehen. Die Betreiberin muss dafür eine Versicherung abschließen.

7. Was kostet Strom aus einer Wohn-GEA?

Die Wohn-GEA bietet den Strom vom Solardach zu einem Gesamtpreis pro Kilowattstunde. Dieser kann mit den bisherigen Strombezugskosten über das Netz verglichen werden. Wenn sich Haushalte durch Erwerb eines Bezugsrechts aus der Anlage an den Errichtungskosten beteiligen, fällt die Ersparnis gegenüber dem Verrechnungspreis pro kWh aus der PV-Anlage am gemeinsamen Hausdach deutlich kräftiger aus. Jede Wohn-GEA wird individuell kalkuliert, weil sie von den Gegebenheiten eines Hauses abhängt. Dazu zählen etwa eine eventuell erforderliche Dachsanierung, die zur Verfügung stehende Dachfläche und die Zahl der Abnehmer im Haus. Aufgrund der steigenden Energiepreise sind die Kosten für die Erzeugung von Sonnenstrom auf dem eigenen Hausdach gegenüber den Lieferantenpreisen über das Stromnetz in immer mehr Fällen niedriger. Zum Teil, weil es Förderungen für PV-Anlagen gibt, aber auch weil die Netzgebühren und andere Abgaben für die Lieferung vom eigenen Hausdach entfallen.

8. Wieviel spart sich der teilnehmende Haushalt? Beispielsrechnung für eine Wohn-GEA?

Wohn-GEA 10 Wohnungen + Allgemeinstrom

35 kWpeak PV + 20 kWh Speicher, Tagstromverbrauch 33.000 kWh, Eigenversorgung durch Wohn-GEA 56 % 

 

Kostenersparnis zu Preisen von 2022

Bereitstellungsentgelt p. kWh:

€ 0,114 inkl. USt.

 

Servicetarif p. kWh:

€ 0,102 inkl. USt.

 

Gesamtes Entgelt p. kWh:

€ 0,216 inkl. USt.

€ 4,15 p.a./TN

Bezugsrecht p. TN – Aconto 2022 (+Servicetarif)

€ 3.510,– incl. USt. einmalig

€ 144,11 p.a./TN

Ersparnis gesamte Hausgemeinschaft:

 

€ 1.729,35 p.a.

 

Die Einsparung pro Haushalt ist hier auf den ersten Blick zu Preisen von 2022 mit 4,15 € im ersten Jahr nicht überwältigend. Wenn jedoch eine Preissteigerung auf den Energiemärkten von nur 5 % für die Laufzeit der Wohn-GEA Vereinbarung von 30 Jahren angenommen wird, steigert sich diese Einsparung auf 4.150,– € pro 1000 kWh Jahresstromverbrauch eines Haushalts, weil das Bereitstellungsentgelt für die PV-Anlage nicht mehr steigen wird. Der Servicetarif kann nur mit dem Verbraucherpreisindex steigen. Dieser ist wesentlich niedriger als der Energiepreisindex.

9. Wie kommt es zu einem Wohn-GEA-Projekt?

Ausgangspunkt für eine Wohn-GEA sind meistens Mitglieder der Hausgemeinschaft, die den Sonnenstrom vom eigenen Hausdach nutzen wollen. Wenn es dafür Zustimmung beim Eigentümer oder bei der Eigentümergemeinschaft gibt, kann das Projekt gestartet werden.

10. Was ist für ein Wohn-GEA-Projekt alles notwendig?

Neben der Zustimmung der Eigentümer/Eigentümergemeinschaft muss erhoben werden, wie viele Stromabnehmer im Haus Sonnenstrom vom gemeinsamen Dach beziehen wollen. Die Wirtschaftlichkeit einer Anlage resultiert aus der direkten Belieferung von Stromabnehmern im Haus. Neben der Erhebung des Stromverbrauchs der berechtigten Stromkunden im Gebäude (auf Basis der letzten Jahresabrechnung) muss die Eignung der Dachflächen geprüft werden sowie die Möglichkeit für die Unterbringung von Wechselrichtern und Stromspeicher. Wichtig ist auch die Abklärung mit dem Netzbetreiber, welche Anlagengröße an diesem Standort ans Stromnetz angeschlossen werden kann und welche Stromanschlüsse im Haus an derselben Steigleitung hängen.

11. Kann auch der Allgemeinstrom für Stiegenhaus, Waschküche und Lift von der Wohn-GEA geliefert werden?

Ja. Die Zustimmung von Eigentümer/Eigentümergemeinschaft vorausgesetzt, kann der Eigenstrom vom Solardach auch für den Allgemeinstrom eingesetzt werden.

12. Sind auch Stromspeicher in einer Wohn-GEA einsetzbar?

Wenn alle Stromabnehmer im Gebäude mit einer Wohn-GEA mitmachen, lässt sich auch ein Stromspeicher einfach in eine Wohn-GEA integrieren. Ein Teil des während des Tags geernteten Sonnenstroms kann so eingelagert werden und dann automatisch nach Untergang der Sonne auch in der Nacht genutzt werden. In Wohn-GEAs mit Batteriespeicher scheint die Sonne auch bei Nacht.

13. Kann auch eine E-Auto-Ladestation in einer Wohn-GEA betrieben werden?

Ja, auch das ist möglich. Am einfachsten ist das zu bewerkstelligen, wenn mit den Zählpunkten im Haus zuordenbare Abstellplätze (im Freien oder in einer Tiefgarage) mit einer Ladestation verbunden werden. Das Wohnungseigentumsgesetz 2022 erleichtert die Einrichtung solcher Ladestationen der Mitglieder der Hausgemeinschaft. Da ein E-Auto die meiste Zeit am Parkplatz steht, können diese Ladestationen auch als Langsamlader ausgelegt werden und führen zu keiner Überbeanspruchung des Hausnetzes. Intelligente Wohn-GEAs können über ihre Smart Meter Ladestationen so steuern, dass sie nur laden, wenn der Solarstrom sonst im Haus nicht verbraucht wird.

14. Welche Rolle spielt die Hausverwaltung bei einer Wohn-GEA?

Die Errichtung und der Betrieb einer Wohn-GEA ist (noch) nicht Teil der ordentlichen Hausverwaltung. Die Hausverwaltung unterstützt daher die Eigentümer- bzw. Hausgemeinschaft bei der Umsetzung eines Wohn-GEA-Projektes, indem sie Hausversammlungen einberuft und die Entwickler des Wohn-GEA-Projektes mit den notwendigen Informationen über das Gebäude versorgt. Hinsichtlich des Allgemeinstroms vertritt sie eine Hausgemeinschaft beim Beitritt zur Wohn-GEA.

15. Welche Verträge müssen für eine Wohn-GEA errichtet werden?

Für den Betrieb der Dachfläche muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden, in dem eine eventuelle Dachmiete geregelt wird sowie die für die Umsetzung der notwendigen gegenseitigen Rechte und Pflichten von Eigentümern und PV-Anlagenbetreiber.

Ein Errichtungs- und Betriebsvertrag ist gem. § 16a ElWOG abzuschließen, in dem geregelt wird, welche Stromabnehmer teilnehmen, wie der Strom verteilt wird und wie die Kosten für Errichtung und Betrieb verteilt werden.

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